Thomaz Vita Neto

Prédio tem diversos apartamentos disponíveis para locação

A nova Lei do Inquilinato, sancionada pelo presidente Lula na última quinta-feira e que entra em vigor no dia 25 de janeiro, deverá provocar um aumento na oferta de imóveis em Rio Preto e consequentemente reduzir o valor dos aluguéis, uma vez que agiliza o despejo do inquilino em caso de inadimplência. Para as lideranças do setor, isso deverá acontecer porque a nova lei traz mais garantias a cerca de 30 mil inquilinos e proprietários.

Atualmente, existem cerca de 2,5 mil imóveis disponíveis para locação na cidade, segundo estimativas do Sindicato da Habitação (Secovi). “Essa lei vai incentivar as pessoas que têm imóveis fechados a alugar porque terão garantias”, disse o diretor regional da entidade, Joaquim Mendonça Ribeiro.

De acordo com a nova lei, o inquilino que quiser mudar antes do fim do contrato vai pagar multa proporcional ao tempo que resta. Até então, cada contrato tinha uma regra. O inquilino que atrasar o aluguel terá 15 dias para pagar a dívida, depois de notificado. Se não pagar, assim que o juiz achar procedente a ação de despejo o inquilino terá um mês para deixar o imóvel. Antes, durava cerca de 14 meses porque a lei exigia que o inquilino recebesse dois mandados e fossem feitas duas diligências, o que faz o processo se arrastar, em média, por 14 meses.

A lei também traz mudanças para o fiador, que poderá desistir do contrato antes do vencimento. No entanto, vai ter que avisar ao inquilino e ao locador com 120 dias de antecedência. Tempo para que o locatário encontre outra garantia. O fiador também não é mais obrigado a ficar no contrato, no caso de renovação automática. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo.

Se não conseguir outro fiador, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança. Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial. Para José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), o aumento da oferta, em tese, levaria a uma possível baixa do valor do aluguel. “Sempre foi um problema ter um fiador. Agora, com os riscos menores de ficar com um imóvel ocupado por um inadimplente por muito tempo, os proprietários devem abrir mão dessa garantia em muitos casos”, disse.

O presidente da Associação Brasileira dos Lojistas de Shopping (Alshop), Nabil Sahyoun, diz que o texto trouxe “equilíbrio nas relações”. No entanto, no caso dos contratos comerciais, acha improvável que os aluguéis caiam. “Os critérios para correção dos valores serão os mesmos. São imóveis tradicionalmente valorizados.”

O advogado Alessandro Coutinho, especialista em direito imobilário, acredita que a lei beneficia tanto inquilinos quanto proprietários de imóveis e que seu o ponto alto é a de agilidade do despejo. “Antes, com a demora em retirar um inquilino inadimplente, ficavam receosos de colocar seu imóvel no mercado”, disse. O locatário também passa a ter vantagens como a proporcionalidade da multa em caso de desocupação do imóvel.

“Isso já era previsto no Código Civil, mas não na lei do inquilinato.” O delegado do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Rio Preto (Creci), Sidnei Sabino Pietro, garante que a lei só é ruim para o mau pagador. “Aumentando a oferta, consequentemente o valor do aluguel pode baixar, o que é vantagem para o inquilino.”

Vetos têm objetivo de evitar problema

A nova Lei do Inquilinato foi sancionada com cinco vetos, para evitar, segundo o governo, que crie problemas para os inquilinos de imóveis comerciais. Um dos dispositivos vetados criava grandes dificuldades para empresas que fizessem qualquer mudança societária, já que exigia a anuência dos donos dos imóveis alugados a estas alterações.

Ao apresentar as razões do veto, o presidente afirmou que o contrato entre locador e pessoa jurídica não guarda relação de dependência com a estrutura societária e que este tipo de exigência “impediria ou dificulta-ria” a incorporação, fusão ou aquisição de participação majo-ritária de grandes empresas.

Outro dispositivo vetado, autorizava o proprietário a exigir a desocupação do imóvel em 15 dias, caso recebesse uma oferta melhor pelo imóvel. O prazo continua de 30 dias, mas apenas nos casos em que o contrato não for renovado.

No entanto, o processo de despejo vai ser bem simples. Será necessária apenas a expedição de um mandado judicial para obrigar que o locatário saia do imóvel. Pela lei anterior inquilino deveria receber dois mandados e fazer duas diligências, o que fazia o processo se arrastar, em média, por 14 meses.

Para o vice-presidente da Federação das Associações Comerciais do Estado de São Paulo (Facesp), existia uma preocupa-ção de que, da forma anterior, as empresas poderiam ser prejudicadas. “Mas sentimos que o governo teve bom senso nas partes que poderiam afetar o inquilino comercial”, disse.

O presidente também vetou o artigo que, em alguns casos, dava ao inquilino de imóveis comerciais direito a indenização para ressarcimento de prejuízos e de lucros cessantes. Isso poderia ocorrer, por exemplo, nas situações em que o proprietário retomasse o imóvel alegando necessidade de fazer obras e acabasse não cumprindo esse compromisso num prazo de três meses.

Outro veto diz respeito a data em que a nova lei entra em vigor. Da forma que saiu do Congresso, entraria em vigor assim que fos-se publicada. O presidente alterou o prazo para 45 dias por entender que, como a lei tem ampla repercussão nos contratos, é preciso que haja tempo para que os interessados tomem amplo conhecimento dela.